Kvalitně připravená nájemní smlouva představuje základ stabilního a předvídatelného vztahu mezi pronajímatelem a nájemcem. Právní úprava nájmu bytu a domu je obsažena zejména v Občanském zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.), který stanoví řadu kogentních (závazných) pravidel na ochranu nájemce jako slabší smluvní strany.
Písemná forma není formalita
Zákon vyžaduje, aby nájem bytu nebo domu byl sjednán písemně. Pokud písemná forma chybí, může se neplatnosti dovolat pouze nájemce – nikoli pronajímatel. V praxi to znamená, že pokud nájemce byt užívá a řádně platí nájemné, nelze absenci písemné smlouvy jednostranně využít k jeho „rychlému“ vystěhování. Právní vztah fakticky existuje a je chráněn zákonem.
Z toho důvodu je vždy vhodné mít smlouvu jasně formulovanou, přehlednou a právně korektní. Chrání obě strany a předchází sporům.
Doba určitá vs. neurčitá: jaký je rozdíl?
Jedním z klíčových rozhodnutí je volba délky nájmu.
Nájem na dobu určitou
- Smlouva končí uplynutím sjednané doby.
- Nejčastěji se uzavírá na 1–2 roky.
- Doba musí být určena zcela konkrétně. Pokud není dostatečně určitá, může být nájem považován za sjednaný na dobu neurčitou.
- Výhodou je vyšší kontrola nad délkou nájemního vztahu.
Pozor na automatickou obnovu nájmu
Méně známým, ale velmi důležitým pravidlem je tzv. automatická (tichá) obnova nájmu.
Pokud nájemce po uplynutí doby určité byt nadále užívá a pronajímatel jej do tří měsíců písemně nevyzve k vyklizení, nájem se za stejných podmínek obnoví – maximálně však na dva roky.
Tento mechanismus lze ve smlouvě předem vyloučit. V praxi je to často doporučované řešení, protože zvyšuje právní jistotu pronajímatele.
Jak automatická obnova funguje (§ 2285 NOZ)
- Podmínka času: Nájemce pokračuje v užívání bytu alespoň tři měsíce po dni, kdy měl nájem bytu skončit.
- Pasivita pronajímatele: Pronajímatel v této tří-měsíční době po skončení smlouvy nevyzve nájemce k opuštění bytu.
- Výzva k vyklizení: Aby k obnově nedošlo, musí být výzva k opuštění bytu učiněna písemně.
Doba a podmínky nového nájmu
- Stejná doba: Nájem se automaticky prodlužuje na tutéž dobu, na jakou byl sjednán původně.
- Maximálně 2 roky: Pokud byla původní smlouva na dobu delší než 2 roky (např. 5 let), obnoví se nájem pouze na další dva roky.
- Stejné podmínky: Nájemní vztah pokračuje za stejných podmínek, jaké byly ujednány v původní smlouvě (výše nájemného atd.).
Jak se obnově vyhnout (Vyloučení § 2285)
Ustanovení § 2285 je dispozitivní, což znamená, že si strany mohou v nájemní smlouvě ujednat, že k automatickému prodloužení nedojde.
- Smluvní vyloučení: V nájemní smlouvě může být výslovně uvedeno, že se automatická obnova vylučuje.
- Proaktivní pronajímatel: Pronajímatel pošle včas (před uplynutím 3 měsíců od skončení smlouvy) písemnou výzvu k vyklizení bytu.
Nájem na dobu neurčitou
- Není časově omezen.
- Ukončení je možné pouze ze zákonem stanovených důvodů.
- Výpovědní důvody nelze ve smlouvě zúžit v neprospěch nájemce.
U nájmu bytu je ochrana nájemce poměrně silná. Pronajímatel může dát výpověď jen z důvodů výslovně uvedených v zákoně (např. hrubé porušování povinností nájemcem, potřeba bytu pro vlastní bydlení apod.).
Co ve smlouvě být nemůže – a co by naopak chybět nemělo
Zákon chrání nájemce jako slabší stranu, a proto některá ustanovení nejsou vymahatelná, i kdyby byla ve smlouvě výslovně uvedena. Typicky se jedná například o:
- absolutní zákaz chovu zvířat,
- zákaz přihlášení k trvalému pobytu,
- nepřiměřené smluvní pokuty.
Taková ustanovení nezneplatní celou smlouvu, ale nelze je právně prosadit.
Naopak velmi praktickým nástrojem je inflační doložka (indexace nájemného). Pokud není sjednána, může pronajímatel navrhnout zvýšení nájemného pouze podle zákonných pravidel a se souhlasem nájemce. To může být administrativně i časově náročné.
Správně nastavená smlouva není jen formální dokument. Je to prevence budoucích sporů a klíčový nástroj ochrany investice do nemovitosti.
Pokud si nejste jistí, zda je vaše nájemní smlouva nastavena správně, doporučujeme její odbornou kontrolu.
Naši makléři jsou v oblasti nájemního práva pravidelně školeni a spolupracují s právními specialisty. Pomůžeme vám správně vyhodnotit situaci, zvolit odpovídající postup a připravit dokumentaci tak, aby byla v souladu se zákonem a chránila vaše zájmy.
Kontaktujte naše makléře – rádi vám poradíme.
Centrála EVROPA realitní kancelář
