Od ledna 2026 vstupuje v účinnost novela nařízení vlády č. 308/2015 Sb., která po více než deseti letech upravuje finanční hranice pro drobné opravy v nájemních bytech a zároveň zpřesňuje vymezení běžné údržby, za kterou odpovídá nájemce.
Hlavní změny v přehledu
- Navýšení limitu jedné drobné opravy hrazené nájemcem nad rámec vymezený zákonem v § 4 (Drobné opravy podle věcného vymezení) z dosavadních 1 000 Kč na 1 500 Kč (§ 5).
- Roční maximální limit nákladů na drobné opravy, které nese nájemce, se zvyšuje ze 100 Kč na 150 Kč za 1 m² podlahové plochy bytu v daném kalendářním roce (§ 6 odst. 1).
- Náklady na dopravu se nově do ročního limitu nezapočítávají a nájemce je hradí samostatně (§ 6 odst. 1), obdobně jako je tomu již dnes u jednotlivých drobných oprav.
- Rozšíření okruhu zařízení, u nichž se předpokládá běžná údržba ze strany nájemce ve smyslu udržování zařízení bytu ve funkčním stavu, pravidelné prohlídky a čištění předmětů. Výslovně jsou nově zahrnuta zařízení uvedená nejen v § 4 písm. g), ale i písm. h), zejména opravy kamen na pevná paliva, plyn a elektřinu, kouřovodů, kotlů etážového topení na elektřinu, kapalná a plynná paliva, kouřovodů a uzavíracích a regulačních armatur a ovládacích termostatů etážového topení. Opravy radiátorů a rozvodů ústředního topení zahrnuté nejsou.
Dopad na stávající nájemní smlouvy
Je-li v platné nájemní smlouvě sjednán nižší finanční limit, novela se na ni automaticky neuplatní. Aby bylo možné nové limity použít, je nutné uzavřít dodatek ke smlouvě.
Nájemní smlouvy uzavírané za účelem uspokojení bytové potřeby se řídí úpravou nájmu bytu a domu v občanském zákoníku, který chrání nájemce jako slabší smluvní stranu. Pokud jsou ve smlouvě sjednány pro nájemce příznivější podmínky (např. nižší limity nebo užší vymezení běžné údržby), mají tato ujednání v případě sporu přednost před novelizovaným nařízením. Prakticky to znamená, že pronajímatel se nemůže dovolávat vyšších limitů z nařízení, pokud je smlouva pro nájemce výhodnější.
Řešení ustanovení v nájemních smlouvách
Doporučujeme v nájemních smlouvách otázku běžné údržby a drobných oprav řešit bez konkrétních částek, s přímým odkazem na platnou právní úpravu.
Ustanovení ohledně drobných oprav může v nájemních smlouvách znít takto:
"Pokud nestanoví zvláštní předpis jinak, je nájemce povinen neprodleně provést a vlastním nákladem hradit tu běžnou údržbu a ty běžné opravy bytu, jejichž výčet je co do druhu či do výše takovýchto nákladů vymezen nařízením vlády č. 308/2015 Sb. Pokud bude cena opravy vyšší, uhradí pronajímatel rozdíl. Pokud nájemce včas neprovede běžnou údržbu nebo opravy, ke kterým je dle této smlouvy povinen, má pronajímatel právo učinit tak po předchozím písemném upozornění nájemce na svůj náklad sám a požadovat od něj náhradu vynaložených nákladů. Vyžadují-li okolnosti, aby nájemce bez předchozí domluvy s pronajímatelem odstranil poškození či vadu nebo zabránil vzniku další škody, zajistí nájemce potřebný zásah prostřednictvím osoby, na kterou nájemce obdrží od pronajímatele kontakt."
Nebo v nájemní smlouvě uvést zákonné limity, přičemž je pak zapotřebí při každé změně zákona sepsat o tomto dodatek ke smlouvě:
„Nájemce je povinen provádět na vlastní náklady běžnou údržbu a zajišťovat drobné opravy dle vymezení stanoveném nařízením vlády č. 308/2015 Sb., přičemž součet nákladů na drobné opravy nesmí přesáhnout částku 150 Kč/ m2 podlahové plochy bytu za kalendářní rok. Pokud bude cena opravy vyšší, uhradí pronajímatel rozdíl. Pokud nájemce včas neprovede běžnou údržbu nebo opravy, ke kterým je dle této smlouvy povinen, má pronajímatel právo učinit tak po předchozím písemném upozornění nájemce na svůj náklad sám a požadovat od něj náhradu vynaložených nákladů. Vyžadují-li okolnosti, aby nájemce bez předchozí domluvy s pronajímatelem odstranil poškození či vadu nebo zabránil vzniku další škody, zajistí nájemce potřebný zásah prostřednictvím osoby, na kterou nájemce obdrží od pronajímatele kontakt.“
