Právní poradna

Kupuji byt. Kdo platí daň z převodu nemovitostí? Prodávající tvrdí, že ji musím zaplatit já.

To v žádném případě! Ze zákona je povinen platit daň z převodu nemovitostí vždy prodávající, a to nejpozději do 30dnů po zápisu tj do doby, kdy byl zapsán vklad vlastnického práva kupujícího do katastru nemovitostí. Vy jako kupující jste ze zákona pouze ručitelem za zaplacení této daně. Pokud by tedy daň prodávající neuhradil a příslušný finanční úřad by se soudní cestou nedomohl zaplacení této daně na prodávajícím, pak by se finanční úřad obrátil na vás a daň byste musel uhradit vy. Abychom podobným nepříjemnostem předešli a naše klienty chránili před opomenutím, nabízíme standardně možnost klientům ponechat ZDARMA v úschově část kupní ceny odpovídající této dani (3 % z kupní ceny). Po zápisu vkladu a na základě předložení podaného daňového přiznání potom tuto částku zaplatíme přímo příslušnému finančnímu úřadu.

Mám ideální podíl na domku, ve kterém jsou tři byty. Zatím užívám tedy jeden byt. Zbylé dvě třetiny vlastní bratr a sestra a užívají ostatní dva byty. Mohu svůj podíl s užívacím právem k bytu prodat bez jejich souhlasu?

Bez souhlasu, respektive bez učinění nabídky k odkupu spoluvlastnického podílu ostatním podílovým spoluvlastníkům v rámci jejich zákonného předkupního práva, můžete převést spoluvlastnický podíl pouze v případě, že byste jej převáděl na osobu blízkou (tj. příbuznému v řadě přímé – svým rodičům, dětem, vnoučatům atd.), na sourozence a na manžela. V ostatních případech je nezbytné nabídnout písemně spoluvlastnický podíl ostatním podílovým spoluvlastníkům k odkupu. Ti jsou pak zavázáni do dvou měsíců od učinění nabídky s vámi uzavřít smlouvu a uhradit vámi požadovanou cenu, případně splnit ostatní v nabídce uvedené podmínky. Pokud tak v této lhůtě ostatní spoluvlastníci neučiní, jejich zákonné předkupní právo zaniká a vy můžete převést svůj spoluvlastnický podíl za stejných podmínek, jaké jste uvedl v nabídce, na jakoukoliv třetí osobu. V této věci vás ale upozorňuji, že tržní hodnota tohoto vašeho prodávaného spoluvlastnického podílu na nemovitosti je podstatně nižší, než pokud byste prodával byt, jako jednotku vyčleněnou v předmětném domě podle zákona č. 72/1994 Sb., zákon o vlastnictví bytů. Navíc nebude moci potenciální kupující na koupi spoluvlastnického podílu čerpat hypotéční úvěr, protože banky na tento typ koupě hypotéční úvěr standardně neposkytují. Tím se vám zúží i pole možných vážných zájemců o koupi. Doporučuji vám proto před vlastním prodejem zvážit, zda by nebylo účelné po dohodě s vašimi sourozenci vyčlenění bytů jako jednotek v domě provést. Samozřejmě, že jsme připraveni vám v této věci poskytnout potřebné informace a pomoci Vám s řešením této situace, vyhledat vhodného zájemce o koupi a zařídit veškeré smluvní a právní náležitosti spojené s prodejem.

Chtěli bychom si koupit nový byt na hypotéku a zpočátku jej pronajímat, jaké máme daňové či jiné finanční povinnosti?

Pokud budete byt pořízený na hypotéku pronajímat, pak příjmy z pronájmu podléhají dani z příjmů. V takovém případě nemůžete uplatňovat uhrazené úroky z hypotečního úvěru jako odčitatelnou položku ze základu pro výpočet daně z příjmů. Zaplacené úroky si však budete moci uplatnit jako daňově uznatelný náklad proti výnosům z pronájmu. Některé banky navíc započítají budoucí pronájem v určité procentuální výši do vašeho čistého příjmu, na základě kterého banka hodnotí vaši bonitu pro získání hypotéky. Tato procentuální výše může dosáhnout u některých bankovních domů až 70% budoucích příjmů z pronájmu nového bytu. Taková investice je velice výhodná a příjmy se pohybují v rozmezí 5-10% p.a. z pořizovací ceny nehledě na trvalý nárůst samotné ceny nemovitosti. Naše společnost zajišťuje takové výhodné investice včetně následného pronájmu a kompletního servisu s tím spojeným.

Kupuji družstevní byt a chtěl bych vědět, kdy na mne právně přechází vlastnické právo u převodu družstevního bytu?

Převod členských práv a povinností v bytovém družstvu je upraven v ust. § 230 obchodního zákoníku. Převod práv a povinností spojených s členstvím v bytovém družstvu na základě dohody nepodléhá souhlasu orgánů družstva. Členská práva a povinnosti spojená s členstvím přecházejí na nabyvatele ve vztahu k družstvu předložením smlouvy o převodu členství příslušnému družstvu nebo pozdějším dnem uvedeným v této smlouvě. Tytéž účinky jako předložení smlouvy o převodu členství nastávají, jakmile příslušné družstvo obdrží písemné oznámení dosavadního člena o převodu členství a písemný souhlas nabyvatele členství.

Zdědila jsme rodinný dům a nyní ho chci prodat. Budu muset platit nějaké daně?

Ano, na prodej se vztahuje daň z převodu nemovitosti tj. 3% z ceny nemovitosti zjištěné ze znaleckého posudku nebo z kupní ceny, podle toho, která částka je vyšší. Dále je zde daň z příjmu, ale zde je mnoho možností, kdy jste od této daně osvobozena, proto nemohu jednoznačně napsat výši této daně ani všechny aspekty tohoto zdanění. Většina realitních kanceláří spolupracuje s daňovými poradci, proto doporučuji, abyste kontaktovala odborníky a o svém případě se poradila. Pokud prodej vašeho domu zadáte např. do naší realitní kanceláře, budete mít jako součást prodejního servisu i veškeré poradenství včetně vyplnění daňového přiznání a vypracování znaleckého posudku zdarma.