Rezervace nemovitostí

Bezpečné uložení finanční prostředků formou rezervačního účtu

• EVROPA realitní kancelář vybírá zálohy, jistiny a úschovy na zvláštní rezervační účet a nikdy nepoužívá peníze svých klientů pro potřeby provozu kanceláře ani jiným způsobem s nimi nemanipuluje.

Co to znamená v praxi? Na rezervační účet se skládají rezervační jistiny, kupní ceny a vypořádací částky za převod členských práv a povinností a tyto prostředky musí být za všech okolností odděleny od běžného, provozního účtu kanceláře. Částky se převádějí až na základě řádného zaúčtování a vystavení daňového dokladu po ukončení obchodního případu.

• EVROPA realitní kancelář nikdy nevybírá v hotovosti zálohy, jistiny ani úschovy. Ve výjimečných případech je vybrání zálohy v hotovosti možné pouze na základě vystavení písemné smlouvy a daňového dokladu, avšak pouze v sídle společnosti. Po složení částky je každý povinen ji hned a v plné výši vložit na rezervační účet. Částka převyšující 100tis. Kč se nesmějí vybírat v hotovosti za žádných okolností.

Všichni makléři, ale i jednatelé kanceláří, jsou tímto etických kodexem vázáni a porušení těchto ustanovení by vedlo k okamžitému ukončení spolupráce. Tím, že se těmito pravidly všichni řídí, neměla EVROPA realitní kancelář nikdy případ, že by bylo s penězi klientů manipulováno a nedovoleně nakládáno.

Mezi další úschovy samozřejmě patří i advokátní, notářská a bankovní úschova. Ale tyto úschovy nejsou již zdarma a klient, který si tuto úschovu výslovně přeje, si ji musí uhradit. Úschova na rezervačním účtu je součástí naší provize a je pro klienta zdarma.

Základním předpokladem bezpečné realitní transakce je ochránit obě smluvní strany, prodávajícího i kupujícího, a vyloučit i hypotetickou možnost újmy.

V praxi to znamená, že prodávající podepisuje kupní smlouvu až v okamžiku složení celé částky kupní ceny na neutrální půdě, tj. do úschovy. Na druhé straně, kupující skládá částku kupní ceny, případně částku za převod členských práv a povinností, do úschovy. Poté má jistotu, že částka bude uvolněna až po přepisu vlastnictví na katastru nemovitostí nebo po převzetí dohody o převodu členských práv a povinností předmětným bytovým družstvem. V případě že by nebyl převod z různých důvodů realizován, ví, že mu bude celá částka bez průtahů vrácena na jeho účet.

Navíc je na rezervačním účtu blokována i částka rovnající se výši daně z převodu nemovitostí a tato je uvolněna po zaplacení této částky prodávajícím. Je to z toho důvodu, že v případě neuhrazení této částky prodávajícím, což je ze zákona jeho daňovou povinností, je kupující ručitelem ve vztahu k finančnímu úřadu. V neposlední řadě je část kupní ceny nebo částky za převod členských práv a povinností blokována na skutečné, fyzické předání nemovitosti mezi prodávajícím a kupujícím za přítomnosti a aktivní asistence makléře.

Tyto blokace jsou vždy písemně domluveny a odsouhlaseny smluvními stranami, tj. prodávajícím a kupujícím, případně převodcem a nabyvatelem. Realitní kancelář je pouze doporučitelem tohoto postupu.

Úschova kupní ceny

V každé realitní transakci převodu vlastnických práv je důležité, jak se bude vyplácet dohodnutá kupní cena.
Základním principem je, aby žádná ze stran, tj. prodávající a kupující nebyla poškozena.
Možností deponování kupní ceny je několik. Důležité je, aby kupní cena byla v plné výši složena na "neutrální" půdě, to znamená na rezervačním účtu spolehlivé a renomované realitní kanceláře, v advokátní či notářské úschově, případně na úschovním účtu v bance.
V žádném případě nedoporučujeme, aby byla kupní cena vyplacena při podpisu kupní smlouvy před vlastním vkladem na katastr nemovitostí. Existuje zde několik potenciálních hrozeb. Kupní smlouva ve prospěch další třetí osoby může být podána před naší kupní smlouvou, katastr nemovitostí může pro chyby ve smlouvě zastavit řízení, případně se na listu vlastnictví objeví exekuce.
Na druhé straně, kupující by neměl podepsat smlouvu (nabývací titul pro kupujícího) dříve, než si ověří, že dohodnutá kupní cena je v plné výši složena na příslušném rezervačním nebo úschovním účtu.

Postup je tedy následující:

• prodávající a kupující si odsouhlasí znění advokátem připravené kupní smlouvy
• odsouhlasí a následně podepíší dohodu o úschově kupní ceny a kupující obnos deponuje v plné výši na příslušný účet
• prodávající si ověří, například nahlédnutím do bankovního výpisu úschovy, že jsou jeho peníze opravdu fyzicky převedeny
• poté se podepíše vlastní kupní smlouva včetně návrhu na vklad a listiny se vloží na příslušný katastrální úřad

Listinou pro převedení částky kupní ceny na prodávajícího je list vlastnictví s vyznačením nových vlastníků nemovitosti.

Zásadou tedy je že:

• kupující neplatí kupní cenu prodávajícímu do rukou, ale na rezervační účet. V případě, že se transakce z jakéhokoliv důvodu neuskuteční, peníze jsou převedeny v dohodnutém termínu zpět na jeho účet
• prodávající nepodepisuje kupní smlouvu dříve, dokud není složena celá kupní cena.

Někteří kupující čerpají bankovní úvěr (hypotéku nebo stavební spoření) částečně nebo v plné výši, na pořízení nemovitosti. V tomto případě se sepisuje nejdříve smlouva o smlouvě budoucí kupní, ze které banka čerpá potřebné údaje pro úvěrovou a zástavní smlouvu.. Pokud kupující platí část kupní ceny v hotovosti, deponuje tuto částku na jistostní nebo úschovní účet stejně tak, jak je to popsáno výše.

Banka po schválení úvěru kupujícímu, žadateli, vyhotoví zástavní smlouvu, která se po podpisu obou zúčastněných stran, tj, prodávajícího a kupujícího, vkládá na katastr jako první v pořadí. Až poté je vložena kupní smlouva. Je tomu tak proto, že ve stávajícím, reálném čase, je prodávající stále ještě majitelem nemovitosti a proto dává souhlas se zřízením zástavního práva na svou nemovitost. Dlužník je ale kupující a bude i budoucím majitelem nemovitosti, která je zastavěna ve prospěch banky v případně nesplácení úvěru.

Po vyznačení tzv. "plomby" na podané zástavní smlouvě, může kupující, pro banku dlužník, čerpat úvěr a zasílá prodávajícímu částku čerpanou z úvěru. Pokud je druhá část kupní ceny, deponována na rezervačním, respektive úschovním účtu, vyplácena na základě předložení originálu listu vlastnictví s vyznačením kupujícího jako majitele.

Renomované realitní kanceláře poskytují službu úschovy kupní ceny na rezervačním účtu zdarma. rezervační účet je účet, který je striktně oddělený od provozního kapitálu a slouží jen a jen k úschově kupních cen.

Advokátní, notářské a bankovní úschovy jsou zpoplatněné a často nemalou částkou. Pokud prodávající, kupující, nebo pokud oba trvají na deponování kupní ceny mimo jistostní účet kanceláře, si musí tento náklad zaplatit sami.

Prioritou každé transakce je zásada, aby byla vyloučena i hypotetická možnost, že by prodávající nebo kupující byl poškozen. Prodávající musí dostat za svou nemovitost dohodnutou kupní cenu a kupující za své peníze prodávanou nemovitost.